Ördög a részletekben - Így kerüld el a lakásvásárlás buktatóit!

Mikor lesz kész?

Az új lakások kiválasztásakor elsődleges szempont az elhelyezkedés és az ár, de nagyon fontos az átadás tervezett időpontja is. Ez utóbbi ilyen esetben sokkal hangsúlyosabb, mint a használt ingatlanoknál, mert sokkal több múlik rajta. „A szerződés megkötésekor a vevők mindig kalkulálnak ezzel a dátummal. Ez ugyanakkor nehéz, hiszen a projektek valamennyivel szinte mindig később készülnek el – ez már az idei év első két hónapjában bejelentett módosításokból is látszik” – mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Kiemeli, hogy a csúszásokból adódó kellemetlenségek elkerüléséhez a vevőknek meg kell nézniük, hogy a sablonszerződések erre vonatkozóan milyen kitételeket tartalmaznak, kitérnek-e arra, hogy ilyen esetekben a vevő kárát, extra kiadását megtérítik.

Ezt a beruházók általában csak bizonyos tűréshatárok mellett vállalják, vagyis meghatározzák, mennyi az a csúszás, ami fölött anyagi felelősséggel tartoznak. Negyedévnél rövidebb csúszásért viszont nem szoktak felelősséget vállalni.

Azoknak a projekteknek, amelyeknek idén ütemezték át az átadási határidejét, kétharmada egy-két hónapot csúszik, egyharmada pedig negyedévvel vagy akár félévvel is később készül el. Mindenesetre meg lehet próbálni módosíttatni a sablonszerződéseket, nem elképzelhetetlen, hogy a beruházó bizonyos módosításokba belemegy.

Évek és százalékok

Az átadás időpontja azért sem mindegy, mert az új lakások áfája a jelen szabályok szerint csak 2019 végéig marad 5 százalékos, utána elméletileg visszaemelkedik a korábbi 27 százalékra. Ebből az is következik, hogy a folyamatos csúszások miatt egyre jobban szűkül az idősáv, amelyen belül a lakások alacsonyabb áfával készülhetnek el: ha nem adják át 2019 végéig, az alacsonyabb áfát lehetővé tevő határidőt pedig nem tolják ki, akkor a visszaálló 27 százalékos áfa miatt nagyon megemelkednek az új lakások árai. „Ezt elkerülendő a fejlesztők biztosan sietni fognak az építkezések befejezésével, viszont minél jobban iparkodnak, annál nagyobb esély van arra, hogy a lakásokkal minőségi problémák legyenek” – mondja Balogh László.

Friss: 2018. november 13-án az Országgyűlés elfogadta a kormány legfrissebb adócsomagját, amely egyebek mellett 2023 végéig meghosszabbította a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazását azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek idén november 1-jén végleges építési engedéllyel rendelkeztek. A változtatás után 2023. december 31-ig minden - a törvényi feltételeknek megfelelő - új építésű lakóingatlan - 300 négyzetméternél nem nagyobb egylakásos lakóingatlan, 150 négyzetméternél nem nagyobb többlakásos lakóingatlanban kialakított lakás - értékesítése után a legalacsonyabb mértékű, 5 százalékos áfát számítják fel. (MTI)

Hozzáteszi, hogy míg a minőségi problémák a válság előtti lakásépítési boomnál inkább abból adódtak, hogy az otthonok nem a várt alapanyagokból készültek, addig most inkább a kivitelezés minősége jelenthet problémát. Ennek oka elsősorban a szakképzett munkaerő hiányából adódik. Gondokkal főképp a 10–40 lakásos társasházakat építő közepes kivitelezők küzdenek, méghozzá azért, mert a nagyok lekötötték a szabad kapacitásokat. Könnyebb helyzetben vannak a kisebb fejlesztők is, a 4–6 lakásos épületekre ugyanis sokkal kisebb kihívás kivitelezőt találni.

Sakkozás a falakkal

Alapigazság, hogy minél hamarabb vásárol valaki, annál nagyobb beleszólása van a lakás alaprajzába. A beruházók általában lehetővé teszik azt is, hogy a vevő több lakást is egybenyisson, de külön rá kell kérdezni, mert ez műszakilag nem feltétlenül lehetséges. Például, ha az átalakítás tartószerkezeti elemet is érint, könnyen nemet mondhat a beruházó.

Tervezőasztalról történő vásárláskor a belső kialakítás mindenesetre rugalmas szokott lenni, a legtöbb esetben egybe lehet nyitni két szomszédos helyiséget, vagy le lehet választani kisebb tereket.

Ilyenkor mód van arra, hogy mondjuk egy amerikai konyhás nappali helyett külön konyhával és külön étkezővel készüljön a lakás, vagy hogy egy nagyobb hálószoba helyett két kisebb szobát alakítsanak ki. Ezeket az óhajokat az építkezés előrehaladásával, tehát már szerkezetkész állapotban nehezebb felár nélkül kérni.

Ráadásul a plusz kivitelezési munkálatok akkor is bonyolítják a helyzetet, ha a vevő az ilyesmivel járó költséget kifizeti – emiatt van az, hogy a beruházók előrehaladottabb építkezéseknél nem szívesen vállalnak ilyesmit. Olyankor ugyanis már az idő és a kivitelezői kapacitás a legszűkebb keresztmetszet.

Kép: Profimedia - Red Dot

Érdemes már azt is a szerződéskötéskor tisztázni, hogy milyenek lehetnek a felhasznált burkolatok, beépített bútorok, mennyire sztenderd a lakás felszereltsége, és mennyire lehet egyéni igényeket figyelembe venni. „Van például olyan beruházó, aki csak saját termékpalettájából enged fürdőszobai burkolatot és szanitert választani, míg mások teljesen rugalmasak ezen a téren. Az is fontos, hogy milyen felárat kell fizetnie annak, aki nem elégszik meg az eredeti csempékkel és járólapokkal” – emeli ki Beák Attila, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetője.

Túl a lakáson

Az ingatlanhoz tartozó egyéb helyiségek, teremgarázsok, tárolók, kocsibeállók megléte szintén fontos szempont.

A garázs és tároló ára általában már a hirdetésekben is szerepel, de mindenféleképpen tisztázni kell, hogy ez az összeg benne van-e az alapárban, külön kell érte fizetni, netán ajándékba adják azokat.

A kertrendezés kérdését is egyértelműsíteni kell, bár a beruházó általában garantálja, hogy parkosítva adja át az udvart. Azt ugyanakkor nem lehet előre tudni, hogy például egy több ütemben épülő társasháznál a közös udvar meddig lesz építési terület – mert az akár több évig is az lehet. A panoráma szintén kulcskérdés. „Pusztán a látványtervekre nem szabad hagyatkozni, azok ugyanis nem jelenetnek garanciát arra, hogy mondjuk egy új épület nem takarja majd ki a panorámát. Ezt tisztázandó érdemes bemenni az önkormányzatra, és megnézni a tömb szabályozási tervét, vagy a helyi szabályozási tervet” – hangsúlyozza Beák Attila.

A fejlesztők általában kínálnak finanszírozási megoldást is a lakások mellé, jellemzően annál a banknál, amely magát a beruházást is finanszírozza. Ezeket a hiteleket általában könnyebb felvenni, mert a bankok már eleve rendelkeznek információkkal az adott projektről, így kevésbé problémáznak. Viszont még így is érdemes lehet körbenézni a piacon, mert valószínűleg ettől függetlenül kedvezőbb ajánlatot lehet találni.  

A cikk a Képmás magazin 2018. áprilisi számában jelent meg. A Képmás magazinra előfizethet itt>>